Я к вам пришел навеки поселиться!
НедвижимостьПродам квартиру с людьми или непрошенный жилец хуже…
Помните, раньше, за счастье было заполучить заветный штамп о прописке в какой-нибудь квартире, желательно в столичном городе. Слово "прописка" вершило людские судьбы, из-за него совершались страшные поступки, нередко люди шли на преступления, в том числе и моральные.
Ведь если ты прописан, то и право на квадратные метры имеешь. Времена изменились, с ними появились новые статьи в Жилищном кодексе. Теперь иметь штамм о прописке и быть собственником – совсем разные вещи, которые друг на друга практически не влияют. Разберемся сегодня в вопросе, может ли некто купить-продать жилье, в котором числятся люди?

Жилищный кодекс диктует
В последние годы прописка потеряла свое было величие. И если в бытность СССР она означала безусловные права на квартиру: прописанный получал право жить ровно столько, сколько ему заблагорассудится. Его было невозможно выгнать, или продать жилье без полученного согласия. Разгорались бытовые драмы: при разводе прописанные супруг требовали дележа квадратных метров. Взывать к совести было бесполезно, закон был на стороне прописанных. Помните, как подобных семейных разборок боялась мать одного из главных героев в фильме "Москва слезам не верит"?
В 2000-е прописку заменили регистрацией. И если первая была разрешительной (вам могли и отказать в штампике), то вторая является сугубо уведомительной. Мы как бы добровольно сообщаем государству, что живем по такому-то адресу. Разумеется, чаще всего такие законодательные новшества красиво выглядят на словах, на деле – мало что изменилось.
Чуть позже были внесены поправки в статью 292 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Ранее она говорила о том, что "переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу НЕ является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом". В новой редакции исключили "НЕ". Смысл закона изменился.

1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, где есть статья 31, посвященная взаимоотношениям собственника квартиры с членами его семьи. Настало время говорить о так называемых "бывших родственниках". Теперь родственники, которые долгие годы прожили под одной крышей, получили право пользования помещением только в тот период, пока являются членами семьи. Первое время на улице внезапно оказывались не только бывшие жены или мужья, но и дети или родители собственников, в случае продажи жилплощади. Право проживать в квартире супруга предоставляется только по решению суда и только временно (в среднем на один год). А дальше – живи, где хочешь.
Что мы этим хотели сказать? Российские законы сегодня совершенно однозначны: "прописка" не является основанием претендовать на квартиру. Исключение составляют люди, кто был прописан в квартире на момент приватизации и отказался от участия в ней, (об этом говорится в ч.3 ст.31 ЖК).
Необходимо отметить, что данная справка описывает идеальные условия. В жизни же встречаются случаи, когда люди попросту отказываются съезжать с облюбованных когда-то квадратных метров и не отказываются жить по новым реалиям, противоречащим их интересам.
Скидка прилагается
Сегодня хоть и редко можно встретить честные объявления, что продается квартира, в которой зарегистрирован (прописан) кто-то. Невольно вспоминается литературная ситуация: "Я к вам пришел навеки поселиться!" - персонаж Васисуалия Лоханкина из "Золотого теленка" отлично подходит этому случаю.
Продавцы, предлагающие квадратные метры с жильцами, как правило, делают солидную скидку. Часто подобные объекты продаются "классическим" способом – через агентства недвижимости, с рекламой, но кто-то пытается продать "в слепую" или спихнуть знакомым.
Разумеется, за каждой подобной квартирой стоит острый конфликт: собственник не может договориться с прописанным (или прописанными). Единственный шанс сбросить с себя эту обузу - продать с дисконтом. Размеры скидок индивидуальны и зависят от конкретных условий, размера имеющихся проблем. Квартира может подешеветь как на 20%, так и значительнее.
"Дисконт" измеряется количеством судов, которые, скорее всего, будут, так как прописанные совершенно не хотят освобождать помещение. Хотели бы - уехали бы раньше.

Напомним, что российский суд – самый гуманный суд в мире. Часто судьи руководствуются не только законами, но и конкретными обстоятельствами дела. И хотя вы в любом случае добьетесь решения в свою пользу, но нервы подрастрепите. Противоположная сторона наверняка заготовит веские аргументы, будет стараться разжалобить судью, который точно также является чьим-то родственником.
Скорее всего, после принятого решения противоположная сторона попытается его оспорить, а потом некоторые отказываются не выполнять. В дело придется включиться приставам.
Две правды

А если возникла ситуация, когда в семье семеро по лавкам и другого жилья нету? Эксперты говорят, что не исключена возможность, что все семейство с ребятней и стариками, которые, скорее всего, в истории станут кем-то типа свадебного генерала, получит разрешение на проживание. А что делать собственнику, который тратил собственные силы на зарабатывание денег на покупку той или иной недвижимости и у которого также, возможно, есть обстоятельства, вынуждающие его пойти на сделку? У каждой стороны в этой истории своя правда, которую каждый и отстаивает.
Хочется вспомнить истину, что быть угодным всем сразу – невозможно. В любом случае придется выбирать. На его стороне собственника, кстати, стоит и Конституция РФ, являющаяся Основным законом. А если принять другую сторону? Не исключен безумный вал исков по переделу собственности. Ведь можно вспомнить, что сам когда-то жил в той или иной квартире. А может вспомнить, что мы когда-то временно регистрировались в гостиничном номере, приехав в другой город в командировку?
Существующие на сегодня российские законы вполне цивилизованны. Осталось только, чтобы граждане поняли их суть и стали выполнять.
Экспертное мнение:
Виктория Божак, риэлтор:
- Покупая квартиру, для регистрации сделки обязательно запрашиваются данные о состоянии лицевого счета, где указано, сколько человек зарегистрировано на данной жилплощади. Стоит помнить, что в соответствии с российским законодательством нельзя выписать тех, кто отбывает наказание в колонии, проходит службу в армии, недееспособных граждан, несовершеннолетних, собственников жилья. Не могут выписать человека из квартиры и по доверенности.
Как правило, такие квартиры стоят намного дешевле, чем аналогичные в этом же районе. Правда, попадаются те, кто сознательно утаивает, что предлагаемые ими квадратные метры продаются с жильцом. В моей практике есть два случая, когда на продажу были выставлены подобные квартиры. Так, за трехкомнатную квартиру с прописанным в ней недееспособным человекам хозяева просят два миллиона рублей. В то же время аналогичная квартира в этом же районе стоит от 3 миллионов рублей. В другом случае женщина пытается продать квартиру, в которой прописан ее сын, отбывающий наказание в колонии. Подобные случаи мы стараемся отслеживать, риэлторы и агентства недвижимости обмениваются сведениями, предупреждают, что с такими продавцами нельзя вести дела. Иначе может оказаться так, что, на пороге проданной лет 5-10 назад квартиры может появиться тот, кто в ней прописан и на законных правах захочет жить вместе с вами.
Правда, бывают случаи, когда люди осознанно покупают такое жилье. Это, как правило, практикуют мигранты из Азии, Вьетнама, Китая. Им без разницы, прописан кто-то в квартире или нет, главное - иметь законное жилье, в котором можно прописать или зарегистрировать своих родственников.
Последние новости
19.05.2025

03.04.2025

12.03.2025

12.03.2025

10.03.2025

06.02.2025

12.11.2024

16.10.2024

16.09.2024

10.09.2024

15.08.2024

07.03.2024

17.05.2023

14.03.2023

01.02.2023

30.12.2022

21.12.2022

15.09.2022

03.08.2022

02.06.2022

12.11.2021

29.06.2021

02.07.2025
