Однушка на миллион

Квартиры с небольшой площадью всегда были привлекательны для покупателя. Мы сравнили цены на вторичное жилье в городах центрального федерального округа (ЦФО) и расскажем, в какую сумму обойдется покупателю типовая «однушка» и что входит в эту стоимость.

Почему так дорого?

По оценкам экспертов, в новостройках цены на жилье в прошлом году подскочили в среднем на 20-25%, а вторичное жилье подорожало на 12-15%. На сегодняшний день, сравнительно недорогая однокомнатная квартира в ЦФО обойдется покупателю в среднем от 1,5 млн. рублей, а однокомнатная квартира премиального класса примерно 4,8 миллионов.

Непростой 2020 «перегрел» рынок недвижимости покупательским ажиотажем. Коснулось это и новостроек и вторичного жилья. Стремясь сохранить свои сбережения, россияне стали массово вкладываться в недвижимость и оформлять ипотечные кредиты на жилье. Квартиры разлетались как «горячие пирожки». Одна из причин резкого повышения спроса – девальвация рубля. Средства, которые лежат мертвым грузом, будут уничтожены ослаблением курса. Среднестатистический россиянин уверен, что недвижимость — это стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Квартира всегда останется выгодным капиталовложением – в ней можно жить, сдавать, а при необходимости - продать. Поэтому многие принимали решение инвестировать свои сбережения в ликвидную недвижимость.

Также подогрели интерес покупателей новая программа льготной ипотеки под 6,5%, и расширение программы материнского капитала. Жилье стало доступнее. Но не все так гладко и подводные камни вышли на поверхность довольно быстро. Словно грибы после дождя, выросли цены на жилплощадь.

Если продавцы "вторички" вслед за застройщиками пытаются завышать цены, то на цены в новостройках повлияло увеличение себестоимости строительства, и цены будут продолжать расти. В Совете Федерации заявили, что стройматериалы с прошлого года стали дороже на 50%, а цены на арматуру увеличились на 100%. Материалы, в производстве которых применяют металлопрокат, подорожали на 10 – 70%. В последние месяцы цены растут на все виды строительных материалов: от бруса до базальтового утеплителя. Подорожают экскаваторы, экскаваторы-погрузчики, бульдозеры и другая техника, задействованная на стройке и при переработке металла. Также одной из ключевых проблем застройщиков, стала нехватка рабочих рук на стройках. Все началось с закрытия границ в пандемию. До 40% рабочих – граждане соседних стран, отсюда и недокомплект по отдельным специальностям. Работать стало некому, пришлось набирать бригады, которые готовы работать за более высокий оклад, нежели строители из ближнего зарубежья. В 2021 году эта проблема также остается актуальной. Застройщики пытаются «отбить» вложенные затраты на материалы, технику и рабочую силу, включая их в стоимость квадратного метра, также важно не упустить «свое». Покупатели готовы платить за новенькое жилье и застройщики активно этим пользуются.

Привлекательность «однушек»

Однокомнатные квартиры всегда имели высокий покупательский интерес. Подобное жилье часто является стартовым для молодой семьи без детей, студентам покупают «однушку» родители, ведь у взрослого чада должен быть свой угол, и гораздо выгоднее приобрести жилье в ипотеку, погасив ее полностью или частично за время обучения ребенка, нежели снимать жилье. Пожилые люди выбирают мини-квартиры, по причине низких коммунальных платежей (ведь все мы знаем, что не каждый пенсионер похвастается достойной пенсией).

Еще одна категория охотников за однокомнатными квартирами – это инвесторы, для них такое жилье лакомый кусочек, ее легче всего сдавать в аренду. В таком случае чаще приоритет отдается первичному жилью.

Мнение и прогнозы экспертов

Мы обратились в агентство недвижимости «ART-недвижимость» г. Воронежа, которое уже 20 лет реализует активные сделки на рынке жилья.

В агентстве нам рассказали, что на сегодняшний день, ажиотаж на покупку жилья снизился:

«…На сегодняшний день практически нет инвестиционных покупок, ради того, чтобы уберечь деньги от инфляции. Клиенты в основной массе те, кому надо решать жилищные вопросы в любом случае. Мы наблюдаем активный спрос на вторичное жилье с ремонтом и мебелью, чтобы как говорится – заходи и живи».

Нам объяснили также, что на новостройки слишком завышены цены, да и предложение «однушек» довольно скудное, что и привело к снижению покупательского спроса. Даже дешевая ипотека потребителю уже не интересна, многие уходят на покупку от физических лиц, где их ждет более низкая цена и хорошая комплектация.

О том, будут ли продолжать расти цены на жилье или ожидается снижение стоимости, рассказала эксперт, юрист и основатель компании «ART-недвижимость» Оксана Сысоева.

«…Рост цен на рынке недвижимости всегда зависит от покупательского спроса. Есть понятие «сезонности», например, квартиры начинают пользоваться спросом начиная с весны. В апреле он достигает своего пика. Так, молодые семьи в преддверии свадеб желают обзавестись жилплощадью. Летом спрос будет ниже, а к концу лета и началу осени, вновь ожидается новый покупательский интерес – родители приобретают квартиры своим детям, поступившим учиться в другой город. Поэтому в подъем сезонности может быть незначительное повышение цен, но оно будет не глобальным. Обычно инфляция составляет 3-7% в год. Мы входим в обычный режим рынка продаж. Конечно, падать цены не будут. Не бывает такого, чтобы квартира вчера стоила пять миллионов, а сегодня уже стоит два, и никто ей не интересуется. Цены останавливаются, но не падают. На вторичном рынке можно договориться локально об «уступках» с продавцом, но никакого ценопада мы не прогнозируем…».

Покупатели в большей степени предпочитают приобретать однокомнатные квартиры в домах не старше 6-7 лет, площадью от 37 кв. м. до 42 кв. м.

Если это первичное жилье – покупателям важно наличие чистовой отделки или возможностью докупить этот ремонт от застройщика, включив в ипотеку.

Если это вторичный рынок, то люди выбирают квартиры с качественным ремонтом. Квартиры на вторичном рынке без ремонта спросом практически не пользуются.

В «ART-недвижимость» отметили, что при адекватной рыночной стоимости «уходят» одинаково хорошо, как первичное жилье, так и вторичное.

«Выгодное» предложение

Рассмотрим предложения вторичного рынка жилья в городах ЦФО.

Открываем сервис объявлений «Авито». Нас интересуют «однушки» по самой низкой стоимости. Не берем в расчет общежития, малосемейки, частные постройки, и абсолютно нежилые помещения, которые продажники выдают за полноценные квартиры.

На рынке вторичного жилья лидируют всем известные хрущевки и брежневки в домах советской постройки. Площадь у таких квартир небольшая – в среднем 30 - 35 кв. м. Кухня в хрущевке очень миниатюрная – 5 – 6 кв. метров. Здесь все планировалось под советского человека, каждый шаг которого был продуман за него. Считалось, что для приготовления борща большая площадь не нужна.

В нашем рейтинге самых дешевых квартир, лидируют предложения в Брянске, значительно дороже обойдется похожая однокомнатная квартира в Белгороде.

Рассмотрим одно из самых дорогих предложений по цене в рейтинге низкой стоимости - 1-к квартира, площадью 30,1 м², на втором этаже, расположенная в 2-х этажном доме, «хрущевской» постройки. Нам обещают очень выгодное предложение - стоит такая квартира 1 950 000 рублей.

Возле дома детская площадка - обшарпанная горка, старые качели и ржавеющая от дождей лестница, впрочем, при желании территорию можно обустроить и самостоятельно, однако нужно учитывать, что на это потребуются дополнительные затраты. Вокруг такие же дома – близнецы и соседские огороды. Летом, когда все зелено и живо, возможно здесь вполне миленько, но осенью и зимой глядя в окно, хочется занырнуть под одеяло и не просыпаться до весны.

Ну что же – второй этаж, это неоспоримый плюс – подниматься и спускаться недолго, не устанешь, да и в окна никто заглядывать не будет.

Смотрим планировку: Кухня - 6,1 м²; Комната - 14,7 м²; Коридор - 5,3 м²; Ванная - 2,2 м²; Туалет - 0,9 м².

На этой кухне, советский гражданин и готовил тот самый борщ. Где – то даже пятна остались. Кухонная раковина, готова уже как десять лет назад отправиться на ближайшую помойку, да и вообще сантехника «плачет» горючими слезами. Окна в квартире деревянные – наверное, на зиму их утепляли ватой, на стене традиционный ковер, доставшийся в наследство от бабушки (все советские дети перед сном, развивали воображение, разглядывая замысловатые ковровые узоры), пожелтевшие обои наводят тоску, ну, а собственники любезно предлагают оставить раритетный сервант отломанной дверцей в качестве презента.

«Выгодное» предложение? Решать вам.

На графике ниже отражена среднерыночная стоимость бюджетных однокомнатных квартир.

Маленькая, да удаленькая

Сложно назвать минимальную площадь однокомнатных квартир на вторичном рынке – многое зависит от их планировки и года, типа застройки, внутреннего оснащения, когда был сдан дом.

Парадокс, но занимаясь оценкой стоимости вторичного жилья на сервисе «Авито», мы обнаружили дефицит предложений по так называемым «малосемейкам» или «гостинкам» с минимальной квадратурой в городах центрального федерального округа.

Квартир – «малышек» совсем не осталось.

Почему покупателей стал привлекать именно небольшой метраж? Это легко объясняется доступной стоимостью. Из оставшихся вариантов, рекордсмен по самой минимальной квадратуре – Липецк, здесь была замечена квартира, площадью 11,8 кв. м, она обойдется покупателю в 730 тыс. рублей. Конечно, в квартире предстоит сделать ремонт для комфортного проживания и вложить еще не меньше половины ее стоимости, но кого это останавливало? В Орле квартира, площадью 13,4 кв. м, будет стоить 500 тысяч рублей, и конечно жилплощадь также нуждается в материальных вложениях.

Фото: avito.ru

На фото: 1-к. квартира в Липецке, 13 м², 5/5 эт. за 850 тыс. рублей с неплохим косметическим ремонтом.

Ниже приведена сводная таблица по ценовым предложениям на такие квартиры в городах ЦФО.

В квартире евроремонт

Понятие о евроремонте пришло в нашу жизнь из Европы в начале 90-х. Двадцать пять лет назад евроремонт квартиры предполагал определенный уровень качества материалов и работы. Это - определенный этап в истории дизайна нашей страны. Люди, расставаясь с советскими интерьерными традициями желали всего и сразу: хотелось красоты на каждом квадратном метре и желательно побольше. Отличие евроремонта от обычного косметического – это желание выглядеть «побогаче». Например, это многоуровневые потолки, декоративный камень, ниши, фрески и фотообои. Современный дизайн, как отмечают дизайнеры – стремится к натуральности и чистоте линий.

В объявлениях нам встречались квартиры, в которых собственник гордо сообщал, что в его квартире выполнен евроремонт, звучит статусно, но часто «евроремонт» в такой квартире, это обычные натяжные потолки и стены в обоях.

На сегодняшний день керамическая плитка в ванной комнате и пластиковые окна – не роскошь, а обыденность, но не все собственники об этом знают, пытаясь озвучить все достоинства своей квартиры, они часто «завышают» реальную стоимость, рискуя остаться «со своей буренкой» самому.

В наш объектив попала однокомнатная квартира из Белгорода, площадью 42 м² и стоимостью 6,1 млн. руб.

Дом 6-ти этажный, кирпичный, 2003 года постройки, квартира расположена на 3 этаже, лифт отсутствует (чтобы поднять тяжелую мебель придется потрудиться), дворовая территория с современной детской площадкой закрытая, есть отдельные парковочные места, что придется по душе автолюбителям. Жилая комната - 20 кв. м. Хоть советские люди борщ здесь и не готовили - в площади кухня далеко не ушла от хрущевок - здесь 9 кв. м, газ отсутствует, но имеется льготная эл. энергия. Балкон с освещением и видом на Марфо-Мариинский монастырь (что, несомненно, порадует глаз).

В объявлении указан проведенный евроремонт, но мы ведь помним, что из себя представляет тот самый евроремонт, вероятнее автор объявления имеет ввиду обычный косметический ремонт.

Дом расположен в центре города, а в центре квартиры всегда дороже.

И, как результат чересчур завышенная цена на такое предложение.

Чисто, уютно, заходи и живи.

Большие и дорогие

Рассматривая однокомнатные квартиры больше стандартной площади, мы сделали выводы, что цена не зависит от количества квадратных метров, но зависит от расположения и близости к инфраструктуре. Например, квартиры в центре всегда будут в цене, вне зависимости от площади и вложений собственников в ремонт. Однако и в новоиспеченных микрорайонах, где под рукой вся необходимая инфраструктура - ТРЦ, школы, детские сады и поликлиники цены на жилье не уступают, а где-то даже и превосходят предложения в центре.

В рейтинге участвовали квартиры в городах ЦФО с ремонтом под ключ, благоустроенные и меблированные.

Самую просторную квартиру, мы отыскали в Орле, площадью 83 кв. м., которая обойдется покупателю в 5,5 млн. рублей, где 1 кв. м. такой квартиры будет стоить 66,3 тыс. рублей. В Воронеже, напротив - 80 квадратов выставлено на продажу за 3,3 млн. рублей, где 1 кв. м. составит 41,3 тыс. рублей соответственно. А вот Курск стал рекордсменом по стоимости за квадрат – здесь предлагают к приобретению 59,1 кв. м. за 5,5 млн. руб., а цена за «квадрат» у такой квартиры составляет 93,1 тысячи рублей.

В таблице ниже представлен ценовой диапазон таких апартаментов:

Что же касается оценки стоимости жилья премиального класса, тут на стоимость играет и расположение, и площадь, и инфраструктура, и состояние ремонта.

В Воронеже за 6,4 млн. рублей продается 1-к квартира, 53 м², на 2 – м этаже 5-ти этажного дома. Как указано в объявлении - «…Дом расположен на берегу водохранилища с прекрасным видом на водную гладь и является образцом качественной постройки: идеальная кладка кирпича, кровля, водостоки, отливы, тротуарная плитка, ландшафтный дизайн, детская площадка и зона отдыха…».

Здесь мы видим авторский дизайн по описанию собственника (возможно и тот самый исторический евроремонт).

«…Имеется шикарная отапливаемая лоджия. Мебель изготовлена на заказ из натурального дуба с отделкой экокожей. Шикарная итальянская душевая кабина стоимостью 200 000 рублей с мраморным поддоном и терморегулятором подогрева воды. Бытовая техника, кухонный инвентарь (все, что изображено на фото) входят в стоимость. Имеется видеонаблюдение, домофон, сверхсовременная система кондиционирования воздуха…». Отмечает автор объявления.

В Брянске, на 3-м этаже из 10-ти, гламурная «однушка», площадью 53,3 м² в элитном кирпичном доме ждет своего счастливого обладателя за 3,95 млн. рублей. Жилая площадь здесь 20 квадратов, а площадь кухни равна 16 м² - здесь можно даже пританцовывать во время приготовления блюд. Вид из окна во двор, где довольно оживленно. Также можно созерцать двор, выйдя на лоджию.